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深圳房地产行业的新公司注册流程

来自:财税公司 发布时间:2019-08-17 浏览 :

新公司注册流程,两年前,从王健林手中收购万达酒店,是富力地产的高光时刻,和万达、融创一起上了“头条”。

然而不久之后,这家公司就从高处跌落。近200亿的收购资金,成为公司流动性的难以承受之重。

7月26日,富力地产内部文件流出,下半年“原则上暂停拿地”,这距其宣布投资新能源汽车仅20天。截至目前,富力没有对“暂停拿地”的传闻进行回应。7月27日,公司又公开拿了两幅地。

截至今年一季度,公司净负债率继续上升至210%,现金短债比不到1,资金缺口超过百亿。

2018年以来,房地产行业的经营风险点状凸现,一些房企成为样本,如华夏幸福、泰禾集团、新城控股,富力是最新的一家。

新公司注册流程“冰冻三尺,非一日之寒。”作为一家上市14年、“华南五虎”之首的老牌房企,富力如何走到今日的境地?又如何度过今年下半年的艰难时日?

 

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净负债率再次上升

“原则上不拿(地),不代表一块都不拿”,接近富力的人士说。根据富力内部文件,也提到“如遇优质土地,可单独呈报董事长审批”。

新公司注册流程对一家销售超1400亿的房企而言,富力大幅减少拿地背后,是资金链的持续紧绷。4月20日,富力公布了一份未经审核的财报,让其资金状况清晰呈现。

截至今年一季度,富力净资产为704.18亿元;有息负债1879.25亿元,其中短期借款153.23亿元,一年内到期的非流动负债347.28亿元,长期借款813.43亿元,应付债券565.31亿元;货币资金为398.19亿元。

据此计算,富力的净负债率再次上升,由2018年末的184%升至210.3%。

此外,一季度,富力经营活动产生的现金流净值为-170.59亿元,比2018年年末新增84.42亿元。此前的2012-2018年,富力现金流净值已连续七年为负。

作为衡量短期偿债能力的重要指标,富力现金短债比不到1,短债超500亿,货币资金仅有398亿,资金缺口超百亿。

相比富力,万科的资金链则稳健得多。据一季报,万科持有货币资金1432.2亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和703亿元,现金短债比超过2。

对此,富力有关人士表示,公司倾向于用资产负债率、流动比率、速动比率来衡量负债及偿债能力,截至2018年底,这三项分别为80.9%、1.53、0.44,均在安全范围内。

 

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对一家销售超1400亿的房企而言,富力大幅减少拿地背后,是资金链的持续紧绷。-宋文辉 摄

富力提供的资料显示,公司2019年债券到期总额为245.5亿,其中1-6月内的均全额续期留存,合计176.5亿元,减少了短期偿债压力。

不过,“借新还旧”的游戏并未终结,新的债务还在增加。7月8日,富力公告显示,上半年公司新增借款320亿元,借款余额约为1952亿元,累计新增借款超过2018年末公司净资产的40%。

其中,境外优先票据、公司债及超短期融资券净增223亿元,占比69%,又一次动用了超短融。此前的2018年,富力超短期融资券82亿元,占比34.3%。

China Knowledge分析师何子扬表示,超短融是一种激进的加杠杆行为,意味着富力可能无法较好地筹集资金。

此外,去年平均借贷成本在6%以下的富力,今年不惜高成本融资。1月18日,富力公告拟发行一笔优先票据3亿美元,利率高达9.125%。

不断增加的债务和上升的杠杆率,带来了沉重的利息压力。财报显示,富力2018年总融资成本为52.12亿元,相比2017年的16.72亿元,暴增211.7%;今年还未公布该数据,但预计也不低。

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新公司注册流程时光倒流十几年,2007年的富力,以161亿元的销售位列房企第四,仅次于万科、绿地和中海。

然而,由于公司战略的摇摆,富力的经营业绩起起伏伏,2008年重仓商业地产、2013年深入三四线,接连错失住宅市场发展的良机。

2017年,富力200亿收购万达酒店。在房企多元化转型背景下,富力想另辟蹊径,成为全球最大的豪华酒店资产拥有人,但却给公司带来沉重的资金压力。

2018年,富力归属上市公司股东净利润为83.71亿元,同比下降60%;原因为收购万达酒店的溢价收益大幅减少;净负债率也继续攀升至184%。

与此同时,增加的酒店带来更沉重的运营负担,酒店业务连续六年亏损且急剧扩大。2018年亏损4.59亿元,相比2017年的1.46亿元上涨214%。

今年7月初,富力跟随恒大、宝能入股华泰汽车,虽未提及具体的入股和投资金额,但这类“烧钱”投资显得不合时宜。

对此,易居智库中心研究总监严跃进表示,新能源汽车产业需要大量的资金,参与这类投资只会让富力的资金链更添压力。

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